sábado, 29 de octubre de 2011

Oferta de Propiedades en Miami

Leo en La Nación del día de hoy propuestas varias de inversión en propiedades en Miami. Desde el sábado anterior me llamó la atención un aviso de un emprendimiento importante en Miami. En el día de hoy tambíen salió un aviso del mismo emprendimiento con un ejemplo distinto al sábado anterior. En este caso el ejemplo es el siguiente: USD 53100 de anticipo y cuotas mensuales, alquiler USD 1200, cuota crédito USD 800, expensas USD 270, Impuestos USD 275. Recuerden que las expensas en USA las paga el dueño. El saldo mensual de esta cuenta daría un negativo de USD 145 adicionales a aportar. El aviso habla de unidades desde USD 177000, si el anticipo es de USD 53100, nos quedaría un saldo de (177000-53100) USD 123900. La cuota del credito es de USD 800 asi que en el mejor de los caso de que el interés sea CERO (no lo creo) saldaríamos esa deuda en 154 meses, unos 13 años. Si el crédito tuviera interese esta cuenta daría un plazo de 20 años para pagar ese crédito.

Mi pregunta es Adonde está el negocio? Usar la propiedad cuando se visita Miami? NO, dado que la misma esta alquilada con un lease de largo plazo.
Quizás una buena renta? NO, porque tengo que aportar USD 145 mensuales.
Revaluación de la propiedad quizás? Ya se parte de una propiedad de 3400 dolares el metro. No creo sinceramente que en esta propiedad puntual o en estos valores de metro, podamos tener una recuperación, dado la estadística que nos muestra Zillow, por lo menos no parece cercana esa posibilidad.
Lo que si puede pasar seguro es que el precio de las expensas y utilities aumente en USA en los próximos 2 años dado la perspectiva inflacionaria que hay en Estados Unidos con lo cual el aporte mensual que tengamos que hacer sea mayor.
Cualquier inversión que se haga en Buenos Aires sería mas interesante que esta propuesta.
Lo que queda por analizar es si la propiedad en Miami parte de un precio muy bajo con alto potencial de suba.

Veamos que pasa en Miami:
Miami-Fort Lauderdale Metro Zillow Home Value Index
Como se ve en este cuadro de Zillow, los precios siguen bajando en la zona de Miami.
Esta propiedad, según el aviso esta en los USD 177000 que para 52 metros (USD 3400/m2) parecería ser un precio ya alto que en mi opinión viendo los números que muestra el cuadro donde seguramente habrá en la zona de Miami muchas oportunidades de compra por valores de menos de 2000 dolares el metro.

Seguramente habrá otros factores que incentivan a la gente en la posibilidad de comprar propiedades en Miami. Quizás uno de los factores son temas impositivos que no son parte de este breve análisis.

Según los factores mas tradicionales, como pueda ser la posibilidad de renta o la reserva de valor, vemos que este tipo de oportunidades de inversión no son los mas atractivos para cubrir esas necesidades.

domingo, 28 de agosto de 2011

Pusieron 11 cámaras alrededor de la Villa Borges


Después de tanto tiempo pensando cuando sería el momento de que algunas acciones se pudieran tomar en esta zona, el municipio decidió la colocación de cámaras en la zona de la Villa Borges. 11 cámaras van a funcionar. Esa zona es muy buena por los accesos. Las propiedades buenas que las hay, están a un valor mucho menor que propiedades de similar ubicación y acceso pero en otras zonas. Las propiedades que están sobre las calles que unen Maipú con Panamericana se ven afectadas justamente por los comentarios de la gente acerca de lo peligrosas que son: Pelliza, Borges, José Ingenieros, Acassuso. El problema es que se ven afectadas estas calles en todo su trayecto cuando parecería que la actividad delictiva se concentra una o dos cuadras alrededor del "Barrio" Borges. (No me gusta llamar Villa a los asentamientos irregulares o barrios mas carentes de servicios). Bienvenidas las cámaras. La inseguridad es uno de los factores mas distorsivos al momento de analizar precios de las propiedades generando diferencias entre zonas algunas veces sin tanto sustento.